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不動産所得は青色申告にするべき？白色との違いやメリットなど

確定申告には白色申告と青色申告があり、青色申告の方が大きなメリットを受けられます。

不動産所得が多く毎年多額の税金を支払っている方は青色申告に切り替えた方がお得です。

しかし帳簿付けが難しそうなイメージがあってなかなか踏み切れないかと思います。

今回は不動産所得の申告について、青色申告と白色申告の違いについてご紹介します。

１．不動産所得における青色申告と白色申告の違い

１－１．白色申告のメリット・デメリット

白色申告	メリット	記帳が簡単
	デメリット	特別控除なし	赤字の繰越制度なし	経費が限定的
青色申告	メリット	最大65万円の特別控除	赤字を３年間繰り越せる	家族への給与が全額必要経費に	30万円未満の資産を一括償却できる
	デメリット	申告書の事前提出必須	複式簿記で記帳必須

• ■記帳が簡単

  帳簿付けの方法には「簡易簿記」と「複式簿記」の２種類があり、

  白色申告の際には「簡易簿記」で記帳付けを行います。

  簡易簿記はその名の通り比較的簡単な簿記方式です。

  帳簿付けする内容は大きく以下の４つ。

  １ 売上

  ２ 収入

  ３ 経費

  ４ その他の業務に関するもの

  現金による売上は１日の売上合計をまとめて記載するだけでもかまいません。

  なお数字の根拠となる請求書や領収書、納品書、棚卸表なども必要です。

  ■特別控除がつかない

  青色申告で最大65万円の控除が受けられるのに対して、白色申告では控除がまったく受けられません。

  不動産収入は莫大な利益をもたらすケースもありますから、特別控除が受けられないことは大きなデメリットと言えます。

  なお青色申告＋簡易簿記を選択した場合は10万円の控除が受けられます。

  作業量としてはそれほど変わらないので、帳簿付けが簡単という理由で白色申告を選択するのはあまりお勧めできません。

  ■赤字の繰越ができない

  賃貸物件の大規模な修繕等で年間収益が赤字になったとき、

  青色申告ではその赤字を繰越せますが、白色申告では繰越せません。

  繰越ができないと赤字はその年で消滅するため、節税効果が半減してしまいます。

• １－２．青色申告のメリット・デメリット

  ■最大65万円の特別控除

  不動産収益から最大65万円を控除できるというメリットの大きな控除制度です。

  ただし65万円の控除を受けるには、以下の３点をクリアしている必要があります。

  １ 不動産貸付が事業規模であること（室数10室以上または家屋5棟以上）

  ２ 複式簿記で記帳

  ３ e-Taxで申告

  このうち３ e-Taxで申告は2020年の確定申告から導入された新しい制度です。

  1と2を満たしてかつ3が満たせない場合の控除額は55万円に減額されます。

  3を満たしていても、1または2を満たせない場合は強制的に10万円控除に減額となります。

  ■赤字を3年間繰り越せる

  不動産事業はその特性上、定期的に大きな赤字となる年が発生しますよね。

  そんな時に非常に有利に働く制度です。

  赤字を繰り越せるということは、翌年以降の黒字と相殺できるということなので、翌年以降の節税につながります。

  たとえば、今年100万円の赤字で着地し、翌年100万円の黒字で着地したケースは下記のようになります。

  ・白色申告の場合

  今年：赤字なので所得税0円

  翌年：100万円の黒字なので所得税の支払い発生

  ・青色申告の場合

  今年：赤字なので所得税0円

  翌年：100万円の黒字-前年度の赤字100万円＝利益0円なので所得税0円

  修繕を前提とした不動産を大量に保有している方は特に覚えておきたい制度です。

  ■家族への給与が全額必要経費に

  配偶者や両親など、家族に手伝ってもらっている場合、その給料を全額費用計上できます。

  事前に税務署への青色申告専従者給与に関する届け出をすることが必要なこと・妥当な金額であることが必須条件となりますが、

  内容や金額によっては大きな節税効果が得られます。

  なお白色申告の場合は、配偶者最大年間86万円、その他の親族最大50万円を控除可能です。

  帳簿付けやリフォーム作業などで年間を通して手伝ってもらっているなら、今すぐに届け出を提出して経費計上を増やしましょう。

  ■30万円未満の資産を一括償却できる

  バスタブや蛍光灯、防犯カメラ等、値の張る物品を購入した際に固定資産として年々減価償却していくのは億劫ですよね。

  白色申告の場合は10万円未満でなければ一括で経費とすることができません。

  ところが青色申告を選択すれば金額の上限が上がり、30万円未満であれば一気に経費にできます。

  減価償却の計算をしなくてすむので楽ですし、その年の利益額を減らせます。

  ■申告書の事前提出必須

  青色申告で確定申告を行うには、事前に青色申告承認申請書を届け出る必要があります。

  提出場所は管轄の税務署、提出期限は基本的にその年の3月15日です。

  提出期限を過ぎてしまうとその年は強制的に白色申告となり、各種控除が受けられませんのでご注意ください。

  なお、いちど青色申告承認申請書が受理されれば、翌年以降の提出は必要ありません。

  ■簡易簿記もしくは複式簿記での記帳

  青色申告では簡易簿記か複式簿記かを選択できます。

  簡易簿記を選択すれば、帳簿付けは簡単ですが、控除額は10万円。

  複式簿記を選択すれば、帳簿付けが多少複雑ですが、控除額が最大65万円。

  不動産収入が赤字で、かつご自身で帳簿付けを行うなら簡易簿記を選択されてもいいのかもしれません。

  しかし不動産収入が毎年黒字であるなら、複式簿記に切り替えれば大きな節税効果が得られます。

  もし複式簿記に不安がおありなら、最寄りの税務署や税理士にご相談ください。

２．不動産所得を青色申告するときの注意点

• ２－１．青色申告承認申請書の提出

  青色申告承認申請書を提出していないと、強制的に白色申告となります。

  申請書用紙は国税庁サイトからダウンロードのうえ印刷できますし、各税務署にも備え付けてありますのでご利用ください。

  書き方は非常に簡単ですが、もし不安があれば担当税理士か税務署職員に尋ねましょう。

  申請書には捺印箇所がありますので、印鑑を持参していくとスムーズです。

• ２－２．e-Taxでの申告方法

  これまでe-Taxはマイナンバーカードと有料のICカードリーダーがなければできませんでした。

  ところが今後はマイナンバーカードと有料のICカードリーダーがなくても、事前申請を行うことで

  e-Tax可能となりました。

  e-Taxでの申告方法は以下のとおりです。

  １最寄りの税務署で本人確認

  ２e-Taxの開始届出書の提出

  ３e-Taxで利用するIDとパスワードを受理

  ４自宅のパソコン等で「確定申告書等作成コーナー」を利用して確定申告書を作成

  ５IDとパスワードを入力して送信

  いちど税務署で本人確認を行う必要がありますが、

  それ以降は自宅から一歩も出ずに確定申告書の作成と送信が可能です。

  マイナンバーカードも必要なく非常に便利です。ぜひご利用ください。

３．不動産所得の経費となるもの

不動産所得における経費はもれなく計上すべきです。

経費計上したぶんだけ利益が減り、結果として支払う税金も減ります。

下記におおまかな経費をまとめますので、計上漏れがないかのチェックにお使いください。

• ３－１．減価償却費

  建物や自動車など、購入してすぐに価値がなくならないものに関しては、徐々に価値が下がると考えます。

  そのため毎年下がった価値のぶんだけ経費計上し、その科目を「減価償却費」と呼んでいます。

  減価償却費は、耐用年数/取得価格で計算します。

  耐用年数は財務省令で定められており、これに則って算出します。

• ３－２．修繕費

  不動産の原状回復のための経費は修繕費として計上できます。

  価値を高めるための物品購入等は「資産」となり、別計上が必要です。

  修繕費は資産とは異なり、金額に依らず全額一括経費計上してください。

• ３－３．損害保険料

  不動産や建物に対する保険料は「損害保険料」として経費計上できます。

  数年分の保険料を一括で支払った場合は、保険料/年数を毎年計上します。

• ３－４．不動産取得税等

  不動産取得税・固定資産税・登録免許税・事業税・印紙税等の各種税金も、租税公課として経費計上できます。

  ただし毎年発生する所得税と住民税は経費となりません。ご注意ください。

• ３－５．借入金の利子

  不動産購入の際に金融機関から融資を受けた場合、

  その借入金に利子を上乗せした金額を毎月支払うことになりますね。

  この金融機関への返済のうち、利子に関してのみ経費計上が可能です。

• ３－６．管理費

  不動産を管理会社に任せた場合、その管理会社に支払う費用については全額「管理費」として経費計上できます。

  物件の清掃業務・エレベーターの点検・電気設備等の保守管理などがこれにあたります。

• ３－７．人件費

  リフォームや帳簿付けの手伝いなど、他人に業務を依頼して支払った費用は「人件費」として経費にできます。

  親族に支払ったお金も人件費として処理できますが、

  青色申告専従者給与に関する届け出の提出有無によってその上限が変わってきますのでご注意ください。

• ３－８．税理士への報酬

  帳簿付けや確定申告を税理士に依頼した際の報酬も費用計上可能です。

  年間65万円以下で作業を請け負う税理士は、

  青色申告の控除と同じかそれ以上の節税効果をもたらします。

  青色申告に切り替えるなら、同時に税理士を探しましょう。

４．不動産所得の経費にできないもの

不動産の所得を生み出すことに、直接的間接的にまったく関係のない費用はすべて経費にできません。

たとえば管理会社や借主との連絡に使う電話料金は経費計上できますが、

完全プライベートで使用している電話料金に関しては計上できません。

事業にもプライベートにも利用しているものに関しては「家事按分」という方法で計上可能です。

これは、事業で利用しているぶんだけ経費にするというものです。

たとえば、１台のスマホを不動産関連とプライベートの両方で利用している場合、

不動産で利用している通信費に関してのみ経費計上が可能です。

５．支払う税金を抑えたいなら税理士にお任せ

白色申告よりも青色申告の方が格段に節税できます。

不動産所得で黒字申告している人は青色申告に切り替えて、支払う税金を抑えましょう。

ネックとなるのは複式簿記という少し難しい簿記形式を利用しなければならないことでしょう。

簿記について少し勉強した上で市販されている会計ソフトを導入しても良いでしょう。

ただし最大限に節税対策を行いたいなら税理士に相談するのが安心です。

固定資産の償却や各種控除を漏れなく実行できるので、

書類上のあなたの利益を最小限に押さえ、懐から出て行く税金も最小限に食い止めてくれます。

畑会計事務所では、このような確定申告に関する疑問等に対し、サポートを行っております。