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不動産売却時の確定申告の方法とは？知らないと絶対に損する理由と正しいやり方

長年所有してきた不動産を売却する際には、絶対に確定申告が必要なのでしょうか？

実は確定申告が必須のケースと、そうでないケースが存在します。

今回は不動産を売却する際の手続きと正しい確定申告の方法などについてご説明します。

１．不動産売却で確定申告をするのとしないはどう判断する？

まず不動産を売却した際に、確定申告が必要かどうかを判定しましょう。

確定申告が不要であれば以降の手続きは発生しません。

• １－１．不動産売却で確定申告が必要なケース
  

  確定申告が必要となるのは、「利益が出たとき」です。
  不動産を売却したことで利益が出て儲かったときに確定申告が必要となります。
  このときの利益は「課税譲渡所得」となり、利益額に応じた「所得税」を支払う必要があります。

  ここでいう「利益」とは、１円以上の値段で不動産が売却できたことではありません。
  不動産の売却代金＞不動産の取得費＋諸経費など
  となったときのことを言います。

• １－２．不動産売却で確定申告が不要なケース

  不動産の売却代金≦不動産の取得費＋諸経費など
  となった場合は、確定申告は不要です。
  もちろん「譲渡所得税」を支払う必要もありません。

  しかし、不動産売却で利益が出なかった場合でも、
  その年に給与などの収入があるのなら確定申告を行うことをお勧めします。

  その理由は２点あります。

  まず１つめは「損益通算」ができる場合があるからです。

  原則、不動産で売却損が出たとしても、損益通算はできませんが、特別な場合は損益通算ができて、税金を減らせる可能性があります。
  ＊下記参照

  ２つめは、税務署からのお尋ねに対応するためです。

  不動産の取引があると、税務署にその事実が報告されます。
  しかし税務署では、この取引が利益が出たもの（つまり譲渡所得税を払うべきもの）なのかどうかまでは把握していません。
  ですから、不動産取引を行い、かつ確定申告をしていない方は、書面や面談で不動産取引についての詳細を説明しなければなりません。
  きっちり確定申告を行い「不動産売買で利益が出ませんでした」と報告して、税務署からの余計な質問を回避しましょう。

  税務署からお尋ねが来た場合は、不動産で損失が出たとしても確定申告を出すか、お尋ねに回答するようにしましょう。

２．初心者でもわかる！譲渡所得の計算方法

不動産売却で得た利益、つまり譲渡所得の金額は、国税庁により計算方法が定められています。

譲渡所得額を計算し、支払う税額を把握しておきましょう。

• ２－１．譲渡所得の計算方法

  譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

  譲渡収入金額：土地・建物の譲渡代金と、固定資産税・年計画税の清算金

  取得費：次の①、②のうち、大きい方の金額
  ①実額法：土地建物の購入代金と取得に要した費用を合計した金額から、建物の減価償却費を差し引いた金額
  ②概算法：譲渡収入金額×５％

  譲渡費用：不動産を売却するために直接かかった費用

• ２－２．譲渡所得税の計算方法

  譲渡所得税＝課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）

  譲渡所得は確定申告で計算納税しますが、給与、事業などの通常所得とは分離して計算します。計算の結果算定された納税額は、通常所得分の納税額と合わせて一緒に納税します。

  課税譲渡所得＝譲渡所得－（特別控除）

  すべてのものに特別控除があるわけではありません。居住用の3000万円特別控除や、収容の5000万円控除等があります。

  ■譲渡所得税の税率

  一般の譲渡所得の税率は
  所有期間5年以下：39.63％（所得税30.63％＆住民税9％）
  所有期間5年超：20.315％（所得税15.315％＆住民税5％）
  です。
  ただし不動産の用途等により、優遇された税率が適用されることがあります。

  代表的なものが、居住用財産です。

  ・居住用
  所有期間5年以下：39.63％（所得税30.63％＋住民税9％）
  所有期間5年超：20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
  所有期間10年超（10年超所有軽減税率の特例が適用）：
  ①課税譲渡所得6000万円以下の部分14.21％（所得税10.21％＋住民税4％）
  ②課税譲渡所得6000万円超の部分20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）

  10年超所有軽減税率の特例とは、
  10年以上にわたり所有していた不動産を手放す場合に税金が安くなる制度のことです。
  ＊下記参照

３．不動産売却で確定申告をするときにおトクになる特例

税務署は税金が安くなる特例について、積極的に教えてはくれません。

また、後で安くなる特例に気づいて出し直すことは基本的にできません。

使える特例は自分で事前にしっかりと調べて、確定申告時に損をしないように気をつけてください。

• ３－１．利益が出た時に使える特例

  ■居住用不動産の譲渡所得3000万円特別控除の特例

  居住用の不動産を譲渡して利益が出た場合、その譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。

  ■居住用不動産10年超所有軽減税率の特例

  10年以上所有していた居住用の不動産を譲渡して利益が出た場合、その譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。
  この特例は上の3000万円特別控除の特例と併用可能です。

  ■特定居住用財産の買換え特例

  居住用の不動産で、所有期間が10年を超え、さらに居住期間が10年以上の場合に適用される特例です。
  売却する自宅にかかる譲渡所得課税を先送りにできます。
  ですから、買い替える際には譲渡所得税は支払いません。ではいつ支払うのかというと、住み替えた住宅を売却するときです。

  ■特例を使用する際のポイント

  特定居住用財産の買換え特例と、3000万円特別控除の特例＋10年超所有軽減税率の特例は、どちらか一方しか選択できません。
  特定居住用財産の買換え特例を選択した後、住み替えた住宅を売却すると、前回住んでいた自宅の譲渡所得税も一気に支払うことになります。
  どちらを選択するかは、あなたの現在および将来的な予測を元に慎重に計算すべきでしょう。

• ３－２．損が出た時に使える特例

  ■居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

  ■特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

  どちらも一定の住宅借入金等の金額がある場合等条件に当てはまると不動産を売却した際に、損益通算と繰越控除ができる特例です。

  損益通算：黒字の所得から赤字の所得を差し引くことです。

  例えば、給与所得が500万円あり、不動産の売却損が500万円でた場合を考えます。
  損益通算しないケースでは給与所得の500万円分の所得税を支払うことになります。
  一方で損益通算を行えば全体的な所得は0となり、その年に支払う所得税は0円になります。
  損益通算を行うなら確定申告が必須です。

  繰越控除：損益通算をしても損失分を控除しきれないときに、その損失を翌年以降に繰り越すことです。

  例えば、給与所得が500万円あり、不動産の売却損が800万円出た場合を考えます。
  損益通算すると500万円－800万円＝△300万円となります。
  当年度の所得は0円ですから、所得税額も0円です。
  さらに、300万円分の損失を翌年に繰越控除できます。
  翌年の給与所得が500万円なら、
  500万円－300万円＝200万円
  翌年は500万円ではなく、200万円に対して所得税がかかります。
  繰越控除を行う場合も確定申告が必須です。

４．不動産売却で確定申告に必要な書類について

• ４－１．申告書作成前に用意する書類

  確定申告書を書き始める前に、不動産売買に関する書類を集める必要があります。

  基本的に、以下のようなものは見る必要があるでしょう。
  １不動産購入時の売買契約書、仲介手数料などの領収書
  ２不動産売却時の売買契約書、仲介手数料などの領収書

  また、特例を受ける場合に、様々な書類を添付が必要な場合もあります。
  居住用財産を売却した場合の特例を使う場合は、概ね、売却した不動産の登記簿謄本（全部事項証明書）が必要になることが多いです。

  不動産の登記簿謄本は
  ①法務局の窓口に行き交付請求する
  ②郵送で交付請求する
  ③オンラインで交付請求する
  の３種類から選択できます。

  最も簡単な方法はオンライン交付です。 ここではオンライン交付の手順についてご紹介します。

  ＜オンライン交付の手順＞

  １登記・供託オンラインシステムにアクセスする
  サイト上からは、午前8時30分〜午後9時まで交付請求が可能です。
  夜でも交付請求できますし、手数料も安く大変便利です。

  ２申請者情報を登録する
  あなたの住所・氏名・電話番号などを入力し、申請者の登録を行います。

  ３ログインする
  申請者登録が正常に完了すると、登記・供託オンラインシステムのメニューが使用できるようになります。
  トップページの「かんたん証明書請求」をクリックし、ログインします。

  ４交付請求する
  「不動産」→「登記事項/地図･図面証明書交付請求書」をクリックし、
  「オンライン物件検索」で物件を選択してください。
  証明書の種類は「登記事項証明書」を選択してください。

  ５手数料を支払う
  処理状況照会画面から「納付」をクリックしてください。
  手数料の支払い方法をインターネットバンキングまたはPay-easyから選択し、
  支払い処理を行なってください。

  ６登記簿謄本が郵送で届く
  手数料の支払いが完了したら、郵送で登記簿謄本が届きます。
  早ければ翌日に届きますが、郵送事情などにより数日かかることもあるようです。

• ４－２．確定申告書類の準備

  不動産所得の申告には、３種類の書類が必要です。また、特例を使う場合は、添付書類が必要です。

  ３種類の書類は、税務署の窓口か、国税庁サイトからダウンロードできます。
  ①確定申告書B様式
  ②確定申告書第３表
  ③譲渡所得の内訳書

５．不動産売却の確定申告の流れ

１ 確定申告に必要な書類を準備する

上記の書類を準備します。

２ 譲渡所得と譲渡所得税を計算する

特例を確認した上で、計算式に当てはめて譲渡所得と譲渡所得税を計算します。

３ 確定申告書に計算式を転記する

確定申告書B様式・確定申告書第３表・譲渡所得の内訳書に計算式を転記します。
計算を間違うと税務署から修正依頼の連絡が来ることもありますので、申告書の提出前に見直しを行ってくださいね。

４ 確定申告書を提出し、所得税を支払う

用紙を税務署の窓口に提出、または電子申告します。
計算した所得税を支払って、確定申告は終了です。

６．はじめての確定申告なら税理士や会計士に任せよう

不動産売却にかかる譲渡所得税の計算は非常にややこしいものです。

また、不動産売却の際に利用できる特例についても、条件が細かく定められています。

不動産売買がはじめての方が自力で計算するのは間違える可能性が高くあまりお勧めできません。

少しでも不安があるのなら、税金計算のプロである税理士や会計士に任せましょう。

７．まとめ

不動産を売却した際の確定申告についてまとめました。

不動産の売買は非常に高額なものですから税務署の目もかなりチェックが厳しくなります。

確定申告をしてもしなくても、税務署は不動産の売買利益は把握しています。

正確に、かつ損をしないように確定申告を行うためには、不動産売却時に税理士や会計士に相談されるのが良いでしょう。

畑会計事務所では、このような確定申告に関する疑問等に対し、サポートを行っております。